Оренда квартири: як не стати жертвою шахраїв?

0

Одним з найбільш поширених договорів у великих мегаполісах є договір оренди житла. 

Погодьтесь, багато хто у своєму житті стикався із питанням найму помешкання. Незважаючи на це, практика показує, що ні орендар, ні орендодавець практично не мають уявлення, що в цьому договорі має бути відображено. Функції складання такого важливого документа зазвичай беруть на себе ріелтори, які мало вникають у юридичні тонкощі подібних правовідносин. Та й у договорі на одну сторінку, який брокери готують, в орендодавця зазвичай маса прав, а в орендаря – лише обов’язки вести себе настільки примірно, щоб не бути завчасно вигнаними на вулицю.

Так до кого ж варто звертатися для оренди квартири чи іншого житла? 

Відомі компанії цінують власну репутацію, мають необхідний запас знань в галузі юриспруденції, розпоряджаються велетенською кількістю різних варіантів і з легкістю можуть знайти гідну альтернативу при форс-мажорах. Проте, приватні ріелтори менш принципові у своєму прайсі, оскільки не мають керівництва, тому договір оренди житла з фінансової точки зору з ними буде вигіднішим. Також ви можете шукати житло в мережі Інтернет без посередників. Попри те, обдурити вас можуть і в тому, і в іншому випадку. Необхідно знати найпоширеніші схеми обману і вміти їх уникати.

Як захистити себе від обману?

Якщо вам необхідно орендувати квартиру, ніколи не звертайте увагу на ті оголошення, в яких дуже хороші квартири в престижних районах пропонують за явно заниженими цінами. Якщо з яких-небудь причин ви не хочете звертатися в офіційне агентство з приводу оренди нерухомості, а віддаєте перевагу спілкуванню з приватним ріелтором, переконайтеся, що він працює з власником, а той, у свою чергу, має законні права на нерухомість. Це – Свідоцтво про право власності на квартиру. У всякому разі, зробіть копію такого свідоцтва та звірте його номер з реєстром речових прав на нерухоме майно в Державній реєстраційній службі України, відділення якої є в кожному місті.

Якщо пошуки, як вам здається, увінчалися успіхом і квартира знайдена, не забувайте про складання договору оренди з власником житла, заздалегідь з’ясувавши число прописаних в квартирі людей, адже від них також знадобиться письмова згода на ваше проживання на їх законних метрах. Якщо в процесі підписання договору бере участь представник власника, необхідно отримати письмовий дозвіл від нього на укладення угоди.

Які істотні умови мають міститись на сторінках договору?

Якщо у вас виникають сумніви з приводу того, чи потрібно складати договір найму або обійтися усним угодою, відкиньте їх. Рекомендую завжди дотримуватись ноти закону.Правовідносинам найму житла присвячена окрема Глава 59 «Найм (оренда) житла» у Цивільному кодексі України.

Відповідно до статті 810 Цивільного кодексу, за договором найму житла одна сторона – власник житла передає або зобов’язується передати другій стороні житло для проживання у ньому на певний строк за конкретну плату.

Цей договір є двостороннім, оскільки надає права і обов’язки як для орендаря, так і для орендодавця. Причому він може бути реальним (укладеним за фактом передачі ключів від квартири) і консенсусальним (з моменту підписання договору). Крім того, договір є оплатним, оскільки рідко передбачає безоплатність проживання та безкорисливість з боку орендодавця.

Розмір орендної плати в цьому договорі обов’язково має бути зафіксовано, і в односторонньому порядку змінений він бути не може. Чітко повинен бути прописаний і порядок внесення орендної плати, оскільки на практиці застосовується як передоплата (і найчастіше трапляється саме так), так і післяплата за фактично прожитий час.

Чи обов’язково йти до нотаріуса?

Беручи до уваги пункт 170.1.5 Податкового кодексу України, маємо підставу зробити висновок, що є два варіанти: або проста письмова форма, або нотаріально посвідчена.

Якщо орендодавець не підприємець, то відповідальність за сплату податків із прибутку лежить на самому орендодавцю. У випадку, якщо орендодавець – фізична особа-підприємець – його податковим агентом є нотаріус, який, згідно до Податкового кодексу України, повинен направити відповідне повідомлення до органів податкової служби за податковою адресою платника податків в день посвідчення договору оренди.

Яка відповідальність за шахрайські маніпуляції з житлом?

У статті 190 Кримінального кодексу України говориться про те, що маніпуляція з чужим майном шляхом обману чи зловживання довірою (шахрайство) – карається штрафом до п’ятдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (до 850 грн) або виправними роботами на строк до двох років, або обмеженням волі на строк до трьох років.

Як розірвати договір оренди?

Згідно статті 825 Цивільного кодексу України, орендар житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, в будь-який час відмовитися від договору найму, попередивши про це наймодавця в письмовому вигляді не пізніше, а ніж за два місяці. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право у судовому порядку вимагати від нього плату за користування житлом за ці два місяці, якщо доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Але мова в даному випадку йде тільки про довгострокову оренду – в строкових договорах зазвичай передбачено обов’язок попереджати про дострокове розірвання договору за місяць. Для цього й існує так звана страхова сума. І якщо наймач просто з’їжджає без попередження, орендодавець залишає цю суму собі, маючи можливість шукати нових квартирантів протягом місяця.

Будь-яка операція з нерухомістю несе в собі певні ризики. Разом із зростанням активності ринку оренди житла, зросла і кількість шахрайських схем. Проте, якщо ви знаєте свої права та вмієте їх захистити, жодному шахраю ви не по силах.

Станіслав КУЦЕНКО